【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕2019年12月18日發(fā)佈2019年不動產(chǎn)投資市場年終回顧暨展望，受到全球政治風險影響全球經(jīng)濟波動，誘發(fā)市場避險情緒高漲，投資人紛紛轉(zhuǎn)移投資策略，增加不動產(chǎn)部位的持分；此外，受惠於貿(mào)易戰(zhàn)下的轉(zhuǎn)單效應(yīng)，多家臺商紛紛將產(chǎn)線移回臺灣，自2018年起從各類不動產(chǎn)交易紀錄上皆現(xiàn)臺商回流蹤跡，亦為臺灣整體不動產(chǎn)市場注入新動能。觀察2019年臺灣不動產(chǎn)表現(xiàn)，全年(截至12月15日)交易金額達新臺幣3,802億元(商用不動產(chǎn)交易金額新臺幣995億元，土地交易金額新臺幣2,807億元)，創(chuàng)下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高。

世邦魏理仕臺灣董事總經(jīng)理朱幸兒表示：「觀察2019年重大不動產(chǎn)交易可以發(fā)現(xiàn)，投資人對於優(yōu)質(zhì)標的出手闊綽彰顯了勢在必得的搶標態(tài)勢，反應(yīng)了投資人肯定不動產(chǎn)基本面穩(wěn)健的走勢；此外，由於全球經(jīng)濟仍存在不定性風險，建議投資人仍須預留操作的空間，切勿見獵心喜，並活用彈性投資策略，包括『地點』及『資產(chǎn)類別』的多元紮實佈局。預料2020年臺灣不動產(chǎn)市場表現(xiàn)將持穩(wěn)，各類資產(chǎn)類別收益率可能下修。」
 
在全球經(jīng)貿(mào)重新洗牌的背景下，政經(jīng)情勢新常態(tài)正成形，為協(xié)助投資人有效投資佈局，世邦魏理仕點出2020年臺灣不動產(chǎn)市場的三大挑戰(zhàn)，提供投資人不動產(chǎn)市場的全解讀。

 
2020年挑戰(zhàn)一：商辦低空置新供給稀，企業(yè)租戶幾無選擇。
 
世邦魏理仕統(tǒng)計2019年全年數(shù)據(jù)顯示，受惠於多家中大型企業(yè)搬遷的激勵下，尤其在科技電信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求主導，臺北辦公室市場淨去化量表現(xiàn)亮眼，以A級商辦為例，全年空置率降至5.05％，係為18年以來新低，推升平均租金達每坪2,790元(年成長3.15％)，其中位於信義基隆區(qū)的頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著，平均租金爬升至每坪3,466元(年成長3.3％)，係為10年以來新高；此外，A辦租金上漲所產(chǎn)生的外溢效果亦使得其他商圈辦公大樓受惠，臺北市B級商辦全年空置率降至3.36％，平均租金同步穩(wěn)升達每坪1,788元(年成長1.22％)。

 
世邦魏理仕臺灣交易與顧問部主管陳頌民表示：「觀察臺北市辦公室企業(yè)租賃動態(tài)，令人驚喜的是，有大部份需求來自於辦公室搬遷，在其中更有54％搬遷活動是由B級辦公室遷往A級辦公室，包括組織人員擴編、移往新落成大樓以彰顯高端品牌形象等都是主要的搬遷因素。然而，臺北市商辦在未來三年供給短缺，租賃市場已轉(zhuǎn)為房東市場，在面臨可出租的選擇有限之下，企業(yè)租戶亦積極採用新租賃策略，包括與共享空間合作、預租(pre-lease)、去中心化(decentralization)、以及購置量身打造企業(yè)大樓(built-to-suit)。展望未來，預料2020年平均租金成長將平穩(wěn)增長，全年成長幅度將不高於5個百分點。」

2020年挑戰(zhàn)二：工業(yè)地產(chǎn)購置成本升，臺商回流埋隱憂。
 
世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年全年(截至12月15日)不動產(chǎn)總交易金額計新臺幣 3,802億元(年增率45％)，其中工業(yè)地產(chǎn)(工業(yè)土地、廠房、廠辦)延續(xù)前一年力道，總成交金額達新臺幣782.4億元(年增6％)；工業(yè)地產(chǎn)成交總量平穩(wěn)上揚，反映出製造業(yè)廠商置產(chǎn)需求穩(wěn)健，使得工業(yè)地產(chǎn)投資熱度持續(xù)延燒。
 
觀察近十年工業(yè)土地及工業(yè)地產(chǎn)交易情形，工業(yè)土地的交易量於2016年達到高峰，當年度成交金額共新臺幣420億元，隨後於2017年因本土建商縮手，全年交易恢復過往水準。2018年受到全球政經(jīng)情勢影響，加上中國大陸內(nèi)需增長放緩、企業(yè)營運成本走升因素下，許多臺商已陸續(xù)將部分產(chǎn)業(yè)遷回臺灣，強勁自用需求有效推升了工業(yè)地產(chǎn)交易，當年度廠房及廠辦成交金額共計新臺幣596億元。

 
進一步觀察臺灣工業(yè)區(qū)地價指數(shù)走勢，北北桃三都工業(yè)地產(chǎn)價格漲幅高於全臺平均，過去五年漲幅達30％。世邦魏理仕不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所施甫學所長表示：「臺灣工業(yè)區(qū)土地平均地價已錄得連續(xù)五年增長，以交易熱區(qū)之一的五股工業(yè)區(qū)為例，平均地價已漲到每坪新臺幣91.5萬元的水平，重新定義了投資人對於工業(yè)地產(chǎn)行情的概念。然而受到供給短缺以及部份非地產(chǎn)相關(guān)的因素(如供電及人力)影響，拉長投資人購置地產(chǎn)的評估期，甚至部分投資人及回流臺商轉(zhuǎn)而評估東南亞其他市場的機會。展望未來，2020年在倉儲物流、高科技業(yè)需求強勁以及工業(yè)立體化獎勵誘因支撐下，預料工業(yè)地產(chǎn)投資市場仍將維持成長趨勢，惟上升幅度將放緩，也因土地成本墊高導致報酬率下滑?！?br />
2020年挑戰(zhàn)三：投資標的如鳳毛麟角，滿手現(xiàn)金反限縮回報。
 
觀察近兩年不動產(chǎn)投資市場，受到全球經(jīng)貿(mào)動盪以及區(qū)域市場政經(jīng)磨擦，勾起投資人避險情緒，自2017年下半年起投資人開始積極評估購置地產(chǎn)的動態(tài)，亦部份說明了2019年臺灣全年不動產(chǎn)交易量衝破歷史新高的深層因素，各式投資人如建商、壽險業(yè)者紛紛出籠尋找可投資標的之現(xiàn)象即可推知一二。

 
世邦魏理仕臺灣研究部主管李嘉玶指出：「觀察2019年大型土地及商用不動產(chǎn)交易案例，除自用型買方剛性需求支撐整體買盤，投資型買方亦積極購入核心資產(chǎn)，而部分專業(yè)投資人如壽險業(yè)及不動產(chǎn)信託基金(REIT)更於2019年參與大型地上權(quán)案，並購買物流倉儲和醫(yī)療物業(yè)等多元化資產(chǎn)，其中保險業(yè)者對商用不動產(chǎn)積極度明顯提升，全年投資金額年增幅達114％(計新臺幣129億元)。展望未來，預料投資人避險心態(tài)不變，對後市抱持謹慎樂觀的態(tài)度，2020年將繼續(xù)採取靈活的投資策略，部分不動產(chǎn)類別的收益率可能面臨壓縮?！?br />